離婚の際、預貯金や現金と同様に、家や土地などの不動産も財産分与の対象となります。
そこで、今回は、不動産がある場合の財産分与の流れや方法、リスクについて、ご説明いたします。
１ 離婚の際、家を財産分与する方法とは
離婚時に家を財産分与する方法は、
①家を売却し、現金化する方法
②家を売却せずに、そのまま居住、活用する方法
の主に２つの方法があります。
（１）売却し、現金化する場合
家を売却し、現金化する場合、先に家を売却し、売却の諸費用を差し引いて、手元に残ったお金を分けることとなります。
この方法は、家の価値を正確に把握することができますし、不動産を現金化することで、夫婦で公平に分けやすいといえるでしょう。
（２）そのまま居住、活用する場合
夫婦の一方が家に居住し続ける場合、一方が不動産を取得し、その代わりに家を出ていく相手方へ、代償金を渡すという方法で財産分与を行うこととなります。
現在の生活環境の変化を最小限にとどめたいときや、引っ越しによる子どもの転校を避けたいときには、有効な方法だといえるでしょう。
ただし、家の価値が高額なケースでは、家を取得する側が準備しなければならない代償金の金額が多額になる可能性がありますので、この点は注意しなければなりません。
２ ローンがまだ残っている場合はどうなる？
ローンが残っている場合には、以下のとおり、ローン残高も考慮して財産分与を行う必要があります。
（１）売却し、現金化する場合
アンダーローン（ローン残高＜家の売却価格）のケースでは、売却代金からローンを完済し、残った売却代金を夫婦で分配すれば、財産分与は完了します。
他方で、オーバーローン（ローン残高＞家の売却価格）のケースでは、売却代金すべてを返済に回しても、ローン完済とはならないため、夫婦で家の売却代金を分けることはできません。
財産分与は、夫婦が婚姻中に形成したプラスの財産を分け合う制度であり、マイナスの財産は分け合う対象となりません。
そのため、ローンの名義人は、離婚後もローンの残金を支払っていかなければなりません。
（２）そのまま居住、活用する場合
ローンが残っている家に、夫婦の一方が住み続ける場合、以下のパターンに分けて考える必要があります。
・名義人が住み続けるケース
ローンの債務者と家の名義人が同一であることが一般的です。
そのため、家の名義人が住み続けるときには、ローン及び家の名義を変更する必要がありません。
もっとも、家を出ることとなる相手方が連帯保証人となっている場合は、連帯保証人を家の名義人の両親など、資力のある別の人に変更しておかなければ、後々名義人が返済を滞らせた際、家を出ることとなる相手方が支払を求められることとなります。
そのため、家を出ることとなる相手方が連帯保証人となっているときは、連帯保証人を変更する手続をしておいた方が良いでしょう。
・名義人でない方が住み続けるケース
名義人でない方が、名義を変更せずに住み続ける場合、名義人がローンの返済を滞らせることにより、家を失うリスクがあります。
そのため、名義人でない方が住み続ける場合には、名義変更をしておく方が良いでしょう。
ただし、ローンが残っているケースでは、ローンを組んだ金融機関が、家の名義変更に承諾しない可能性があります。
このような場合、新たに住宅ローンを組み、その貸付金で名義人が債務者となっているローンの返済を行った後でなければ、家の名義変更を行うことができません。
・共同名義（ペアローン）のケース
ペアローンの場合、連帯債務になっているため、片方の返済が滞ることにより、家を失うリスクがあります。
そのため、金融機関に相談し、ローンを、住み続ける方の債務にしてもらう、または、住み続ける方の両親などを連帯債務者にして、家を出ることとなる相手方をローン債務者から除いてもらい、住み続ける方の単独名義にする必要があります。
もっとも、ローンを組んでいる金融機関がなかなか承諾しないときには、他の金融機関に相談し、ローンの借り換えを検討するのがよいでしょう。
３ 不動産の財産分与のポイント
不動産は、価値が高い一方で、財産分与の際、問題になることが多いです。
そのため、不動産の財産分与をする場合には、下記のポイントを確認したうえで、話し合いをする必要があります。
（１）不動産の名義人を把握しておく
不動産を売却する場合、名義人でなければ売却の手続をすることができません。
また、夫婦の一方が居住し続ける場合、名義人が居住し続ける方かどうかによって、手続が異なってきます。
そのため、不動産の登記簿を確認するなどして、不動産の名義人を確認しておく必要があります。
（２）不動産の価値を把握しておく
不動産の価値を把握しておくことにより、売却したときに夫婦間で分配する金額、一方が居住し続ける場合の代償金の金額を把握することができます。
不動産の価値を把握し、見通しがつかなければ、いずれの財産分与の方法にするか決めるのは難しいように思います。
また、ローンがあるケースでは、アンダーローンかオーバーローンか判断する材料となってきます。
そのため、不動産業者に査定を依頼するなどして不動産の価値を把握しておく必要があります。
（３）ローンの内容を把握しておく
まず、ローンの名義人、連帯保証人を確認しておくことにより、不動産の財産分与をするにあたって、どのような手続が必要か、把握することができます。
ローンの名義人、連帯保証人は、契約書を確認すれば記載されています。
また、ローン残高は、アンダーローンかオーバーローンかを判断する材料となります。
ローン残高は、契約時に渡される返済計画書や、金融機関から一定期間ごとに送付されてくる残高証明書で確認することができます。
（４）特有財産の有無を確認しておく
不動産を購入する際、頭金を支払ったうえでローンを組むケースが多いように思います。
頭金として支払ったお金が、一方の両親からの援助である場合や、婚姻前から貯めていた預貯金である場合、この頭金は、財産分与の対象とならない特有財産に該当することとなります。
財産分与にあたっては、不動産の購入時と、財産分与時では、不動産の評価額に変動があるため、購入時と財産分与時の不動産の評価額を考慮したうえで、頭金に相当する金額を算出して控除することとなります。
（５）請求期間内に財産分与の請求をする
財産分与には請求する期限があり、現在は、離婚成立から２年以内と定められています。
なお、民法改正により、令和８年４月１日以降に離婚した場合、請求期限が離婚成立から５年以内に変更となります。
令和７年３月３１日までに離婚が成立した場合には、改正前の規定が適用され、離婚成立から２年以内に財産分与の請求をしなければなりませんので、この点、注意する必要があります。
離婚する際の話し合いで、財産分与について話し合いがまとまらない場合には、家庭裁判所に離婚調停を申し立てて、調停手続の中で、財産分与についても解決していくこととなります。
他方で、すでに離婚は成立しているものの、財産分与について話し合いがまとまらない場合には、家庭裁判所に財産分与請求調停を申し立てることにより、解決していくことができます。
４ 不動産の関わる財産分与を自分で進めるリスク
財産分与は、離婚後の生活にも大きく影響を及ぼすことになりますので、慎重に行う必要があります。
特に、不動産の関わる財産分与を進めていくには、考慮しなければならない点が複数存在しますし、不動産以外の財産もあるケースでは、財産分与の方法や金額を決めるための算定がより複雑になってきます。
専門家に相談せずに進めてしまうと、注意しなければならない点を見逃してしまう可能性もあるように思いますので、不動産の関わる財産分与を行うにあたっては、一度専門家に相談していただくことをお勧めします。
５ 離婚時の財産分与のお悩みは当事務所にご相談ください
離婚時に適切に財産分与を進めていくためには、ご自身の財産に関する資料を収集・整理したうえで、不足する資料の提供を相手方に求める必要があり、多大な労力がかかります。
また、相手方とやりとりをして、こちらの希望を伝えて交渉していく必要があり、ストレスも多くかかります。
弁護士にご依頼いただければ、資料の収集・整理に加えて、ご依頼いただいた方の代わりに相手方と直接交渉していくことができますので、ストレスを大幅に軽減することができます。
離婚時の財産分与にお悩みの方は、ぜひ一度、当事務所にご相談いただくことをお勧めいたします。
（弁護士・畠山賢次）
