結婚前から保有していた財産や親から贈与・援助を受けた財産は、特有財産（夫婦の一方が単独で有する財産）として財産分与の対象外となります。
住宅を購入する（家を建てる）際の頭金が、結婚前から保有していた預貯金や親から贈与・援助を受けた金銭で支払われている場合、住宅購入資金の一部に特有財産があるということになります。
住宅購入資金の一部に特有財産がある場合の財産分与には、複数の考え方があります。
裁判所の考え方が確定しているわけではありません。
以下では、実務上、よく見られる計算方法を３つご紹介させていただきます。
１ 事例
夫婦で４０００万円の家を建てた。
その際、夫の親から１０００万円の援助があり、これを頭金とした。
残りの３０００万円は住宅ローンを組んで夫婦で返済し、住宅ローンの残高は１０００万円である。
家の時価は、現在、３０００万円である。
２ 財産分与の計算方法【１】
実務上、よく用いられる計算方法です。
【手順①】
住宅の価値の下落率を計算します。
上記の事例では、４０００万円で建てた家の現在価値（時価）が３０００万円となっているため、下落率は３／４です。
【手順②】
手順①の下落率から、頭金（特有財産）の現在価値を計算します。
上記の事例では、頭金とした１０００万円に下落率３／４を掛け、頭金（特有財産）の現在価値は７５０万円です。
【手順③】
住宅の実質的価値を計算します。
上記の事例では、家の時価が３０００万円に対し、住宅ローンの残高が１０００万円ですので、家の実質的価値は２０００万円（３０００万円－１０００万円）です。
【手順④】
以上を踏まえて、財産分与の額を計算します。
上記の事例では、上記③の家の実質的価値２０００万円から上記②の頭金（特有財産）の現在価値７５０万円を引くと、財産分与の対象となる価格は１２５０万円となります。
この１２５０万円に２分の１ルールを適用すると、財産分与の額は６２５万円（１２５０万円×１／２）となります。
これにより、妻は６２５万円、夫は１３７５万円（６２５万円＋７５０万円）を得ることとなります。
そして、夫が家を取得し、住宅ローンを引き継ぐ前提であれば、夫が上記③の家の実質的価値２０００万円をすべて手元に残すこととなりますので、妻に対して６２５万円の財産分与をすることとなります。
３ 財産分与の計算方法【２】
実際の裁判例でも見られる計算方法です（大阪高等裁判所平成１９年１月２３日判決）。
【手順①】
住宅の購入代金のうち、頭金（特有財産）が占める割合を計算します。
上記の事例では、４０００万円で家を建てたのに対し、頭金（特有財産）が１０００万円であるため、その割合は１／４です。
【手順②】
住宅の実質的価値を計算します。
上記の事例では、家の現在価値（時価）が３０００万円に対し、住宅ローンの残高が１０００万円ですので、家の実質的価値は２０００万円（３０００万円－１０００万円）です。
【手順③】
頭金（特有財産）の現在価値を計算します。
上記の事例では、上記②の家の実質的価値２０００万円に上記①の割合１／４を掛け、頭金（特有財産）の現在価値は５００万円です。
【手順④】
以上を踏まえて、財産分与の計算をします。
上記の事例では、上記②の家の実質的価値２０００万円に３／４（１－上記①の割合１／４）を掛けると、財産分与の対象となる価格は１５００万円となります。
この１５００万円に２分の１ルールを適用すると、財産分与の額は７５０万円（１５００万円×１／２）となります。
これにより、妻は７５０万円、夫は１２５０万円（７５０万円＋５００万円）を得ることとなります。
そして、夫が家を取得し、住宅ローンを引き継ぐ前提であれば、夫が上記②の家の実質的価値２０００万円をすべて手元に残すこととなりますので、妻に対して７５０万円の財産分与をすることとなります。
４ 財産分与の計算方法【３】
以下のような計算方法とする考え方もあります。
【手順①】
夫婦の拠出金額の比率を計算します。
上記の事例では、３０００万円で組んだ住宅ローンの残高が１０００万円となっていますので、夫婦で合計２０００万円の拠出金額となります。
これを夫婦で対等に協力して拠出したものと考えると、その比率は夫１０００万円：妻１０００万円です。
【手順②】
頭金（特有財産）を考慮した比率を計算します。
上記の事例では、頭金１０００万円を夫の親が援助しているため、その比率は夫２０００万円（１０００万円＋１０００万円）：妻１０００万円、すなわち夫２：妻１です。
【手順③】
住宅の実質的価値を計算します。
上記の事例では、家の現在価値（時価）が３０００万円に対し、住宅ローンの残高が１０００万円ですので、家の実質的価値は２０００万円（３０００万円－１０００万円）です。
【手順④】
以上を踏まえて、財産分与の計算をします。
上記の事例では、上記③の家の実質的価値２０００万円に上記②の比率を掛けると、妻は６６６万６６６６円（２０００万円×１／３）、夫は１３３３万３３３３円（２０００万円×２／３）を得ることとなります。
そして、夫が家を取得し、住宅ローンを引き継ぐ前提であれば、夫が上記③の家の実質的価値２０００万円をすべて手元に残すこととなりますので、妻に対して６６６万６６６６円の財産分与をすることとなります。
５ おわりに
以上のように、財産分与の計算方法には複数の考え方があり、それぞれ結論が異なります。
事案ごとに、あるいは裁判官ごとに、異なる計算方法が示される可能性があります。
